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Jeanne Calment, c'est l'histoire qu'on me sort à chaque fois qu'on veut me prouver que le viager, c'est un piège. En 1965, son notaire lui achète son appartement en viager. Elle a 90 ans, lui 47. Sur le papier, il fait une affaire. Sauf qu'elle devient la femme la plus âgée du monde, elle meurt à 122 ans, et lui décède avant elle. Sa veuve a continué de payer. Voilà l'histoire que tout le monde retient. Le pigeon, c'est l'acheteur. Sauf qu'on oublie toujours la deuxième moitié. Assez vite, Jeanne Calment part en maison de retraite. L'appartement se libère. Le notaire le met en location, et les loyers couvrent une bonne partie de la rente qu'il verse. Autrement dit, même sur le pire viager de l'histoire, la personne n'a pas été ruinée. Et c'est là qu'est le vrai enseignement. Dans un viager, l'acheteur ne gagne pas parce que le vendeur meurt. Il gagne parce qu'il a acheté un bien avec une décote, dès la signature. L'état de santé du vendeur n'entre jamais dans le calcul. Personne ne parie sur une date de décès. Le seul cas où l'acheteur se plante vraiment, c'est quand il a misé sur un départ rapide pour faire une bonne affaire. Et ça, ce n'est pas du viager. C'est un mauvais calcul.

Quand quelqu'un hésite à vendre en viager, dans neuf cas sur dix, la vraie raison c'est les enfants. « Je ne vais quand même pas vendre la maison qui doit leur revenir. » Je comprends. Mais regardons ce qui se passe vraiment. Un parent qui garde sa maison jusqu'au bout, il transmet un bien, d'accord. Mais il transmet aussi des droits de succession, parfois lourds, et une maison qu'il faudra vendre, vider, partager entre héritiers. Et surtout, pendant des années, il aura vécu avec une petite retraite alors qu'il était assis sur un capital. Le viager, ça permet l'inverse. Le parent transforme sa maison en revenus, il vit mieux, il reste chez lui. Et avec l'argent du bouquet, il peut aider ses enfants tout de suite, de son vivant, au moment où ils en ont vraiment besoin. Pour un achat, pour les études des petits-enfants. En France, un parent peut donner cent mille euros à chaque enfant, sans impôt, tous les quinze ans. Le viager, c'est ce qui rend cette donation possible. Alors la vraie question, ce n'est pas « est-ce que je déshérite mes enfants ». C'est « est-ce que je préfère les aider maintenant, ou leur laisser une maison et une facture plus tard ».

Quand je dis à un investisseur qu'on peut viser 6 à 8 % par an dans l'immobilier, sans crédit et sans locataire, en général il sourit. Il croit que je survends. Alors je lui explique d'où vient ce rendement. Ce n'est pas magique. Dans un viager occupé, on achète un bien avec une décote. Le vendeur reste vivre chez lui, donc on paie le logement moins cher que sa vraie valeur, souvent trente à cinquante pour cent de moins. Cette décote, c'est déjà votre gain. Il est acquis le jour de la signature. Et pendant ce temps, il n'y a pas les galères de l'investissement locatif classique. Pas de locataire à trouver, pas de loyer impayé, pas de mois où l'appartement est vide, pas de travaux à gérer à distance. Le vendeur entretient le bien comme le sien, parce que c'est chez lui. Vous n'avez pas non plus de crédit qui plombe votre capacité d'emprunt. Vous payez un bouquet au départ, puis une rente mensuelle, souvent plus faible qu'un loyer de locataire classique. Le seul vrai inconvénient, c'est le temps. Un viager, ce n'est pas un placement où on récupère la clé dans six mois. C'est long, c'est patient. Mais si vous cherchez du rendement immobilier sans les cauchemars de la gestion locative, il n'y a pas beaucoup d'équivalents.